Tìm hiểu về quy định trong xây dựng nhà phố liên kế
Quy định chung trong xây dựng nhà phố liên kế
– Xây dựng nhà phố liên kế phải theo quy hoạch chung tại các tuyến đường trong đô thị hoặc ngoại vi. Việc thiết kế và xây dựng phải tuân thủ theo thiết kế và quy định về kiến trúc đô thị.
– Khi xây dựng nhà liên kế phải hài hòa với tổng thể kiến trúc tuyến phố và mỹ quan riêng của công trình.
Khi thiết kế mặt đứng cho một dãy nhà phố liên kế cần đảm bảo các nguyên tắc:
+ Số tầng và cao độ các tầng trong một dãy nhà bằng nhau;
+ Hình thức kiến trúc hài hoà và mái đồng nhất trong một khu vực;
+ Màu sắc đồng nhất cho một dãy nhà;
+ Khoảng lùi và hình thức hàng rào thống nhất cho một dãy nhà;
+ Có hệ thống kỹ thuật hạ tầng thống nhất;
+ Chiều dài dãy nhà phố liên kế không quá 60 m.
+ Giữa các dãy nhà phải bố trí đường giao thông, chiều rộng tối thiểu 4m.
– Các dãy nhà phố liên kế xây sau phải tuân thủ quy hoạch chi tiết được duyệt và thống nhất với các nhà xây trước về cao độ nền, độ cao tầng 1, ban công, cao độ và độ vươn của ô văng,…
– Những khu vực trong đô thị không được phép xây dựng nhà liên kế:
Trong các khuôn viên, các tuyến đường, đoạn đường nằm trong quy hoạch chi tiết là biệt thự; các khu vực đã có quy hoạch ổn định; nếu xây dựng phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt, trong khuôn viên có các công trình công cộng như trụ sở cơ quan, công trình thương mại, dịch vụ, các cơ sở sản xuất…;Trên các tuyến đường, khu vực được xác định là đối tượng bảo tồn kiến trúc và cảnh quan đô thị.
Nhà phố liên kế được phép có chung hoặc không bộ phận kết cấu (móng, cột, tường, sàn, mái hoặc các kết cấu giáp lai khác của hai nhà liền kề). Trường hợp tường chung thì hệ thống kết cấu dầm sàn, cột hay bất kỳ một bộ phận nào của ngôi nhà không được xây quá tim tường chung. Chiều dày tường chung tối thiểu là 0,2 m. Trường hợp có tường riêng thì chỉ được phép xây dựng trong ranh giới có chủ quyền.
Nhà phố liên kế có sân vườn thì kích thước tối thiểu của sân trước là 2,4 m và thống nhất theo quy hoạch chi tiết được duyệt. Trường hợp có thêm sân sau thì kích thước tối thiểu sân sau là 2m.
Ngoài ra, quy định xây dựng nhà phố liên kế còn phải đảm bảo các quy định khác như an toàn phòng cháy chữa cháy, môi trường, giao thông,…
Quy định riêng đối với từng hạng mục trong xây dựng nhà phố liền kế
– Đối với phần nhô ra của công trình:
Không có bộ phận nào cả nhà vượt quá chỉ giới đường đỏ. Các bộ phận như bậc thềm, vệt dắt, ô văng, gờ chỉ, cách cửa, móng nhà, mái đua, mái đón, ban công được phép vượt chỉ giới xây dựng tối thiểu 1.4m.
– Đối với tầng hầm:
Phần nối tầng hầm (tính từ sàn trệt) không quá 1,2m so với độ cao vỉa hè. Ramp dốc lối vào tầng hầm cách chỉ giới xây dựng không quá 2,5m để đảm bảo an toàn khi ra vào.
– Đối với phần ngầm:
Tất cả bộ phận ngầm dưới mặt đất của ngôi nhà không được vượt quá chỉ giới đường đỏ. Giới hạn ngoài cùng của đường ống dưới đất và móng nhà không được vượt quá ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà. Trường hợp đặc biệt cho phép móng nhà vượt quá chỉ giới đường đỏ, ranh giới đường tối đa là 0,3 m với điều kiện cao độ của đáy móng thấp hơn cao độ vỉa hè tối thiểu là 2,4 m.
Về số tầng xây dựng nhà phố liên kế:
Tầng lửng và mái che thang sân thượng không xem là 1 tầng.
+ Lộ giới >=25m: 5 tầng (1 trệt +4 lầu)
+ Lộ giới 20m=< L <25m: 4 tầng (1 trệt + 3 lầu)
+ Lộ giới 4m =< L <20m: 3 tầng (1 trệt + 2 lầu)
+ Hẻm có lộ giới L =< 4m: 2 tầng (1 trệt +1 lầu)
Trên phần sân thượng được phép bố trí nóc cầu thang (có chiều cao tối đa 2,4 m, diện tích tối đa bằng ¼ diện tích sân thượng và cách mặt tiền tối thiểu 4m) và mái che nhẹ (diện tích không lớn hơn 1/5 diện tích sân thượng và cách mặt tiền tối thiểu 4 m).
– Quy định về chiều cao tầng:
Tầng trệt chiều cao tối đa 5m (tính từ mặt vỉa hè đường phố đến mặt sàn lầu 1. Các tầng lầu chiều cao tối đa 3,4 m (tính từ mặt sàng tầng dưới tới mặt sàng tầng trên)
– Về chiều cao nhà:
Tùy thuộc vào vị trí, kích thước của từng lô đất, chiều cao của nhà ở liên kế có thể được thiết kế theo quy định sau:
+ Diện tích lô đất từ 30 m2 – < 40 m2, chiều rộng mặt tiền > 3 m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng > 5 m thì được phép xây dựng không quá 4 tầng + 1 tum (tổng chiều cao tối đa là 16 m).
+ Diện tích lô đất từ 40 m2 – 50 m2, chiều rộng mặt tiền từ trên 3 m – < 8 m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng > 5 m thì được phép xây dựng không quá 5 tầng + 1 tum (tổng chiều cao tối đa là 20 m).
+ Diện tích trên 50 m2, chiều rộng mặt tiền > 8 m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng > 5 m hoặc công trình xây dựng có hai bên tuyến đường trong khu vực quy hoạch hạn chế phát triển thì được xây nhà tối đa 6 tầng (tổng chiều cao nhà không lớn hơn 24 m).
+ Trường hợp dãy nhà liên kế có khoảng lùi thì cho phép tăng chiều cao công trình theo chiều cao tối đa được duyệt trong quy hoạch xây dựng, quy định về kiến trúc, cảnh quan của khu vực.
Quy định về độ kiên cố trong xây dựng nhà phố liên kế
+ Diện tích đất >= 40 m2, bề ngang >= 3m được xây dựng nhà ở kiên cố
+ Diện tích đất <40m2, tối thiểu >=30m2: nếu không có khả năng mở rộng hoặc hợp khối với nhà kế cận, được xây dựng nhà ở bán kiên cố tối đa 2 tầng (1trệt,1lầu) và phải được kiến trúc sư xem xét từng dự án cụ thể. Nếu có khả năng hợp khối với nhà kế cận thì được phép xây dựng nhà kiên cố 2 tầng.
Quy định về độ cao nền xây dựng
+ Độ cao nền sân, đường nội bộ khi hoàn thiện phải phù hợp với cao độ vỉa hè và chênh không quá 0,2m.
+ Khoảng lùi xây dựng, độ cao nền sân, đường nội bộ của công trình khi hoàn thiện phải phù hợp với cao độ vỉa hè và cao độ hoàn thiện nền tầng trệt công trình cao chênh không quá 0,45 m.
+ Cao độ nền nhà phải cao hơn cao độ vỉa hè tối thiểu là 0.15m. Vị trí không có vỉa hè rõ ràng thì cao độ nền nhà phải cao hơn cao độ mặt đường tối thiểu là 0.3m.
– Quy định về hàng rào và cổng
– Hàng rào không được phép xây dựng vượt ngoài ranh giới kể cả móng và có chiều cao tối đa 2,6 m;
– Khi mặt tiền nhà cách chỉ giới đường đỏ, ranh giới với ngõ/hẻm > 2,4 m, chỉ được phép xây dựng hàng rào thoáng hoặc hàng rào cây bụi.
– Trường hợp mặt tiền nhà cách chỉ giới đường đỏ, ranh giới ngõ/hẻm < 2,4 m, xây hàng rào nhẹ thoáng, có chiều cao không quá 1,2 m hoặc xây các bồn hoa để ngăn cách ranh giới.
– Trường hợp có yêu cầu đặc biệt về bảo vệ an toàn, hàng rào phải được che kín bằng vật liệu nhẹ. Phần che kín chỉ được phép cao tối đa 1,8 m.
– Ngăn cách ranh giới giữa hai nhà phải có hàng rào thoáng cao bằng hàng rào mặt tiền. Phần chân rào có thể xây đặc cao tối đa 0,6 m.
Trên đây là một số quy định trong xây dựng nhà phố liên kế hy vọng giúp bạn hiểu thêm trước khi đi vào thi công xây dựng. Lý thuyết là thế song với từng dự án công trình khác nhau vẫn còn những quy định riêng chi tiết hơn nữa. Thế nên để đảm bảo công trình hoàn thiện đúng quy định, tiêu chuẩn an toàn và kiến trúc quy hoạch đô thị, các nhà đầu tư cần phải có sự tư vấn kỹ càng từ những kiến trúc sư, kỹ sư giỏi chuyên môn và giàu kinh nghiệm trong thiết kế xây dựng công trình nói chung và thiết kế xây dựng nhà phố liên kế nói riêng.
Nguồn: copy
